Успехи существующей двухуровневой системы ипотечного кредитования очевидны: в 2007 г. российскими банками было выдано кредитов на 556,5 млрд против 44 млрд руб. в 2005 г. На начало 2008 г. ипотечные кредиты выдавали 587 кредитных организаций. Средневзвешенные процентные ставки по этим кредитам только за 2007 г. снизились на 1,5-1,7% – до уровня 12,3-12,5%. В результате доля ипотечного кредитования в общем объеме кредитов физическим лицам стала равна 15,6%. Объем задолженности по ипотечным кредитам на конец 2007 г. достиг 611 млрд руб., что составило 20,6% от общей задолженности физических лиц перед кредитными организациями и 3% к величине банковских активов.
Важное место на рынке отводится системе рефинансирования ипотеки. Количество досрочно погашенных кредитов (в этот показатель включаются также выкупленные рефинансирующими организациями кредиты) выросло с 2005 г. более чем в 9 раз. Основным источником досрочного погашения (для первичных кредиторов) стала уступка прав требования по договорам ипотечного кредитования на общую сумму в 113,9 млрд руб. (68% от общего объема досрочного погашения). В 2007 г. основными источниками рефинансирования ипотечных кредитов были средства кредитных организаций (41,6%), специализированных организаций (ипотечных агентств, 31,3), иностранных компаний (22,6) и фондов ипотечного жилищного кредитования и управляющих компаний (4,5%). Общая численность рефинансирующих кредитных организаций достигла 30, при этом до 90% данных организаций одновременно являлись участниками первичного рынка ипотечного кредитования.
Значительное влияние на развитие системы рефинансирования оказало продвижение АИЖК унифицированных стандартов выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, а также построение сети региональных партнеров, в которую вошли первичные кредиторы, региональные операторы, сервисные агенты, страховые и оценочные компании. В частности, региональные операторы формировали пул закладных, выданных в данном регионе, путем их выкупа у первичных кредиторов с последующей передачей АИЖК. По итогам 2006 г. 63% ипотечных кредитов было выдано по стандартам Агентства и оформлено закладными, соответствующими его требованиям по процентной ставке, максимальной сумме и валюте ипотечного кредита, валюте погашения и срочности ипотечного кредита.
В рамках рефинансирования ипотечных кредитов 11 оригинаторов (кредитные организации и специализированные ипотечные агентства) провели 11 сделок трансграничной секьюритизации на сумму 50 млрд руб. и три сделки локальной секьюритизации на 17 млрд руб. Обеспечение по такого рода сделкам состояло как из собственных кредитов, выданных банками, так и из кредитов, предварительно выкупленных у банков-партнеров. В дополнение к локальной и трансграничной секьюритизации КБ «МИА» в октябре 2007 г. осуществил выпуск облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием, на сумму в 2 млрд руб. Данная сделка может рассматриваться в качестве первой сделки по выпуску обеспеченных облигаций (covered bonds) в РФ.
В 2005-2006 гг. активно формировались ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды (ИЗПИФ). Всего их было создано 11 со стоимостью чистых активов (СЧА) 6,4 млрд руб. на начало 2008 г.
Однако, несмотря на все перечисленные успехи, отечественный рынок ипотечного кредитования оказался не готов к негативным событиям, происходящим на международных финансовых рынках. Сбербанк, крупнейший банк по количеству выданных кредитов, увеличил объем выданных кредитов в первом полугодии 2008 г. по сравнению со вторым полугодием 2007 г. лишь на 25%, в то время как четыре банка из ТОР 10 по объему выданных ипотечных кредитов продемонстрировали отрицательный рост. Большинство банков повысили ставки по ипотечным кредитам и ужесточили требования к заемщикам. При этом ряд кредитных организаций вовсе временно приостановил выдачу этих кредитов в связи со значительным ростом стоимости фондирования. Так, сумма первоначального взноса была повышена с 10 до 20-30%, а в качестве подтверждения доходов стали приниматься лишь справки по форме 2 НДФЛ.
За первое полугодие 2008 г. АИЖК рефинансировало 16 448 ипотечных кредитов с суммарным остатком ссудной задолженности на дату рефинансирования в размере 15,38 млрд руб. против 26 448 кредитов с остатком задолженности в 23,76 млрд руб. в первом полугодии 2007 г. Крупнейшим независимым специализированным ипотечным агентством «ГПБ-Ипотека» за первое полугодие прошлого года было рефинансировано 5716 кредитов, причем 57% из них – в I квартале. Падение количества рефинансированных кредитов объясняется ужесточением условий выкупа закладных. АИЖК, по сути, отменило единый фиксированный коридор процентной ставки при выкупе кредитов и взяло на себя обязательства выкупать любые ипотечные кредиты. Однако, в зависимости от разницы между текущей процентной ставкой и процентной ставкой по ипотечному кредиту, закладные могут выкупаться как с премией, так и с дисконтом. На практике Агентство переложило все потери по ранее выданным кредитам на первичных кредиторов. Результатом ужесточения стандартов работы стал отказ некоторых региональных операторов от дальнейшего сотрудничества с АИЖК.
Независимые ипотечные агентства также ужесточили условия выкупа: специализированное агентство «Кит-Финанс», четвертое по объему рефинансированных в 2007 г. ипотечных кредитов, приостановило программу рефинансирования, а затем и само столкнулось с финансовыми трудностями. АТТА Ипотека со второго полугодия 2008 г. стало выкупать ипотечные кредиты с дисконтом не менее 1% от суммы основного долга, одновременно снизив комиссию за сервисное обслуживание выданных кредитов с 1,5 до 1%, а затем прекратило выкуп.
Следует отметить, что АИЖК признает недостаточную устойчивость выстроенной системы рефинансирования: предлагаемая им схема предусматривает, что «банки, предоставляющие ипотечные кредиты населению, взаимодействуют с региональными операторами, а последние – с АИЖК. Каждая из посреднических структур получает свою долю в доходах от кредита, что не способствует снижению процентов по ипотечным жилищным кредитам».
Приоритетным направлением деятельности АИЖК сегодня является развитие вторичного рынка, т.е. рефинансирование ипотечных кредитов на рынке капиталов. В соответствии с ориентирами правительства в 2010 г. в России должно быть выдано до 1 трлн руб. ипотечных кредитов, половина из которых должна рефинансироваться посредством проведения сделок секьюритизации, а вторая половина останется на балансе банков. При этом доля АИЖК в рефинансировании, как ожидается, будет снижаться при сохранении ипотечных кредитов на банковских балансах. В настоящее время доля Агентства в сделках секьюритизации составляет 20%; оставшиеся 80% приходятся на коммерческие банки и рефинансирующие организации.