ИПОТЕКА: возможности роста исчерпаны. Что дальше?

May 15 2009 Опубликовал under Ипотека

В настоящее время на развитие российского рынка ипотеки оказывает влияние ряд негативных факторов, среди которых следует выделить ограниченность доступа к рефинансированию, недостаточную ликвидность, повышение уровня инфляции, удорожание заемных средств, замедление темпов строительства нового жилья, падение уровня доверия населения к финансовой системе. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) основные риски развития ипотечного кредитования по линии предложения подразделяют на три группы. Для первичных кредиторов:

■ обесценивание долгосрочных кредитов с фиксированными ставками в условиях роста процентных ставок на финансовом рынке;

■ сокращение долгосрочных источников финансирования;

■ «старение» ипотечных портфелей’ и рост резервов на возможные потери;

■ достаточность капитала;

■ недостаточный опыт сервисного обслуживания больших ипотечных портфелей;

■ неустоявшиеся процедуры обращения взыскания на недвижимое имущество2.

Для рефинансирующих организаций3:

■ сокращение спроса на ипотечные активы и ипотечные ценные бумаги;

■ отсутствие внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг;

■ повышение уровня процентных ставок на финансовом рынке.

Для институциональных инвесторов’:

■ ограничения на включение ипотечных ценных бумаг в ломбардный список ЦБ5;

■ законодательные ограничения на инвестирование в ипотечные ценные бумаги;

■ дебютный характер выпуска ипотечных облигаций и неопределенность срока их обращения. Данная структура рисков во многом определяется\ особенностями двухуровневой системы ипотечного кредитования в РФ, в основе которой лежит американская модель рынка. В качестве первичных кредиторов здесь выступают кредитные организации (банковские и небанковские), рефинансирующие ипотечные кредиты путем их продажи специализированным ипотечным агентствам (АИЖК, ГПБ-Ипотека, АТТА Ипотека) или напрямую через проведение сделок секьюритизации и выпуск MBS (mortgage-back securities, трансграничная секьюритизация) и ИЦБ (ипотечные ценные бумаги, локальная секьюритизация).

Нет ответов пока

Q модели «инициирование и распределение»

Jan 16 2009 Опубликовал under Банковские риски

Органы надзора выразили определенную обеспокоенность тем, что использование банками модели «инициировать, чтобы распределять» (originate to distribute) обусловило более высокий уровень зависимости кредитных учреждений от ликвидности рынка. Регуляторы понимали, что значительное снижение ликвидности рынка может существенно повлиять на способность банков выводить кредитные риски за баланс, нарушая модель ведения бизнеса типа «трубопровод», когда учреждение, инициирующее или приобретающее кредитные активы, предполагает их быстро перепродать.

Статистические показатели измерения риска и экспозиции, такие как value-at-risk, опыт признания убытков и концентрация рисков в традиционном бухгалтерском учете, по словам Н. Веллинка, подтвердили неадекватность взаимоотношений в данной модели и привели к массовой недооценке убытков. Использование этой модели в кризисной ситуации может порождать значительные кредитные экспозиции относительно конкретных заемщиков, типов активов и даже отдельных стран или же вынудить кредитное учреждение оставить свою экспозицию к рыночному риску на более длительный, чем предусматривалось, период. Снижение ликвидности рынка может вынудить заемщиков осуществлять незапланированные продажи активов, в результате чего объемы продаж будут возрастать, а цены на них – снижаться.

Одна из ключевых задач развития рынка ПКР -снижение уровня системного риска. Однако, как свидетельствует практика, широкое развитие финансовых инноваций даже при благоприятных экономических условиях 2004-2006 гг. привело к чрезмерному риску. Такой своеобразный механизм регуляторного арбитража может стимулировать передачу риска посредникам или рынкам, для которых установлены менее строгие условия регулирования и надзора (например хедж-фондам). Это означает, что органы надзора должны обладать необходимой информацией относительно того, какие учреждения и в каком объеме владеют кредитным риском, сосредоточенным в инструментах ПКР.

Таким образом, использование двухуровневой секьюритизации на основе выпуска ABS CDO существенно повысило уровень сложности ценных бумаг, обеспеченных второсортной ипотекой, и еще больше отдалило конечный продукт от базового кредитного риска. В результате этого отдельные инструменты ПКР перестали давать какую-либо информацию о самом кредите и, соответственно, о его рисках. Вместо передачи базового кредитного риска сначала произошло его распыление, а затем – концентрация (усиленная другими рисками) в наименее регулируемых учреждениях и системах.

В таких условиях рыночная дисциплина перестала играть роль эффективного инструмента сдерживания кредитования и передачи кредитных рисков через высокоструктурированные финансовые продукты, что и привело к негативным последствиям. Поэтому задача совершенствования механизмов и инструментов ПКР и сегодня остается актуальной.

Нет ответов пока

Регулирование covered bonds в Европе

Jan 06 2009 Опубликовал under Ипотека

Нормативно-правовую базу в области ипотечных covered bonds в странах ЕС можно разделить на несколько групп по ряду критериев:

■ по эмитентам, в качестве которых могут выступать универсальные банки, универсальные банки со специальной лицензией, специализированные банки, специализированные финансовые институты;

■ по наличию единой законодательной базы, регулирующей эмиссию covered bonds, или системы индивидуальных контрактов/договоров;

■ по качеству кредитов, включаемых в покрытие, и соотношению «величина кредита к стоимости залога» (LTV, Loan-to-Value), колеблющемуся

в пределах 60-80%;

■ по характеру обособления обеспечения (покрытия) и его защищенности в случае банкротства эмитента. Так, в ряде стран разработана система полного выделения ипотечного покрытия с баланса эмитента, в то время как в других странах закреплено лишь приоритетное право требования у владельцев covered bonds к несостоятельному эмитенту;

■ по надзору и контролю за кредитными организациями и ипотечным покрытием с целью соблюдения ст. 22 (4) Директивы UCITS’1, предусматривающей следующее:

1) облигация должна быть выпущена кредитной организацией, зарегистрированной в государстве -члене ЕС, и подлежать специальному законодательному регулированию и надзору со стороны публичных органов,

2) условия выпуска облигации должны предусматривать отдельное достаточное обеспечение исполнения эмитентом своих обязательств в течение всего срока их обращения,

3) имущество, выданное в обеспечение, в случае банкротства эмитента должно обеспечивать возможность погашения требований облигационеров по выплате процентов и основного долга.

В зависимости от того, кто выступает эмитентом закладных листов и как они структурированы, в европейских странах выделяют модели выпуска:

■ «французская» модель (максимальная изоляция деятельности эмитента ипотечных облигаций (SPV) от деятельности его материнской компании (универсального банка). Данная модель применяется во Франции, в Ирландии, Финляндии, Норвегии, частично в Швеции;

■ модель специализированного банка с собственным штатом, но частично внешним управлением (предполагает большую управленческую независимость эмитента от материнской компании в сравнении с «французской» моделью). Модель предусмотрена в Венгрии и частично в Швеции;

■ центральная финансирующая компания (предполагает наличие на национальном финансовом рынке одной или нескольких компаний -эмитентов закладных листов, акционерами которых являются другие кредитные организации). Модель используется в Швейцарии

и Австрии, частично во Франции;

■ специализированный банк с небольшим объемом непрофильных операций или без них (специализация минимизирует риски эмитента за счет приоритета операций с закладными листами). Модель распространена в Дании, Польше, Венгрии, Люксембурге, частично в Швеции;

■ специализированный банк со значительным объемом непрофильных операций. Модель представлена в Германии;

■ универсальный банк, соответствующий требованиям, установленным для эмитентов covered

bonds (любой банк, намеревающийся выпустить закладные листы, должен соответствовать установленным требованиям). (Модель предусмотрена законодательством в России, Латвии, частично в Германии и Словении;

■ все кредитные организации вправе выпускать закладные листы без получения специального разрешения (лицензии). Данная модель позволяет универсальным банкам Испании и Болгарии выпускать covered bonds без ограничений. В любом случае, несмотря на существующие различия в моделях выпуска закладных листов. Директива UCITS стала катализатором стандартизации законодательства о covered bonds. Дополнительным стимулом для эмитентов covered bonds также явились ст. 63 (2) и 69 Директивы 2000/12/ЕС, в соответствие с которыми резерв по ипотечным covered bonds в случае их соответствия Директиве UC1TS может формироваться из расчета 10 против 20% резерва в остальных случаях.

Нет ответов пока

Различия моделей рефинансирования ипотечных кредитов

Dec 23 2008 Опубликовал under Борьба с кризисом

На практике две названные модели рефинансирования ипотечных кредитов получили развитие в разных странах и существенно различаются. Модель выпуска облигаций с ипотечным покрытием ипотечным агентом в целом повторяет схему ипотечной секьюритизации, предусматривающей списание выделенного пула ипотечных кредитов с баланса банка-оригинатора, его передачу специально созданной компании или трасту и выпуск этим новым эмитентом (SPV) так называемых mortgage-backed securities (MBS). Данная схема получила широкое распространение в США, Великобритании и ряде других стран (прежде всего англо-саксонской системы права).

Модель выпуска ипотечных ценных бумаг кредитными организациями (без списания активов с баланса и создания SPV) возникла более 250 лет назад в Германии и в настоящее время доминирует в континентальной Европе. В рамках данной модели ипотечные кредиторы формируют на своем балансе покрытие, включающее ипотечные (или иные) активы, и выпускают долговые ценные бумаги специального вида . Владельцы таких ценных бумаг в случае банкротства эмитента наделяются правом приоритетного удовлетворения своих требований за счет покрытия.

Для обеспечения повышенной надежности указанных ценных бумаг во многих странах приняты специальные законы, устанавливающие жесткие требования к качеству покрытия и его достаточности для исполнения обязательств по ценным бумагам. В настоящее время специальное законодательство об обеспеченных облигациях (закладных листах) принято в 26 странах Европы. В частности, в Германии в 2005 г. на смену Закону «Об ипотечных банках» пришел Закон «О закладных листах» (Pfandbrief Gesetz).

Принципиальные отличия финансовых схем выпуска закладных листов и MBS:

1. Закладные листы являются долговыми обязательствами (ценными бумагами), по которым эмитент (банк, выпускающий эти бумаги) отвечает всем своим имуществом. При эмиссии MBS, напротив, объем ответственности ограничен лишь составляющими покрытие требованиями по ипотечным кредитам и дополнительно предоставленным ипотечному агенту (SPV) обеспечением.

2. В случае использования закладных листов не возникает прямой связи между потоком платежей, поступающим от погашения кредитов, и выплат по ценным бумагам, что свойственно asset-backed securities.

3. Экономические трудности эмитента закладных листов (ипотечного банка) могут привести к неисполнению обязательств по выпущенным им ценным бумагам, если на уровне закона не будут установлены специальные защитные механизмы. Требования кредиторов по закладным листам в непокрытой части имеют ту же очередность и условия (pari pasu), что и требования остальных кредиторов, не располагающих обеспечением. MBS же структурируются таким образом, что ни дефолт оригинатора, ни несостоятельность ипотечного агента (SPV), которая часто вообще исключается благодаря специальным мерам предосторожности, как правило, не оказывают влияния на эмиссию MBS.

4. Пул секьюритизируемых активов, в отличие от имущества, выступающего покрытием закладных листов, является самостоятельным субъектом права. Этот субъект (ипотечный агент, SPV), как правило, не располагает никакими иными активами, кроме приобретенного пула ипотечных активов. В отличие от этого, эмитент закладных листов имеет на балансе иное имущество, например, недвижимость, доли участия в капитале других предприятий, прочие активы. Таким образом, при открытии конкурсного производства владельцы MBS могут предъявить права лишь на секьюритизируемые активы, в то время как владельцы закладных листов дополнительно могут получить удовлетворение своих требований за счет иного имущества эмитента, попавшего в конкурсную массу. В первом случае, как уже отмечалось, конкурсная масса включает лишь пул активов, а во втором – все имущество эмитента закладных листов. 5. При конкурсном производстве в отношении эмитентов закладных листов конкурсный управляющий прекращает осуществлять дальнейшие выплаты по закладным листам (мораторий), что может привести к задержке выплат. Такая ситуация исключена при MBS. Однако что касается закладных листов, то если законодательно будут введены специальные лица управляющих покрытием, а также требования по самостоятельному управлению покрытием, удастся сохранить оригинальные графики выплат по закладным листам даже при несостоятельности банка-эмитента.

6. Состав кредитного покрытия (обеспечения) при выпуске закладных листов меняется с течением времени. А в случае эмиссии MBS пул активов, выступающий покрытием ценных бумаг, точно определен и, как правило, изменяться не может.

7. При выпуске закладных листов не используется дополнительное обеспечение либо используется очень незначительное по размеру резервное покрытие. Напротив, при выпуске MBS обычно применяются разнообразные способы повышения кредитного качества ценных бумаг и ликвидности (credit-и liquidity enhancements), что позволяет снизить кредитные риски и риск ликвидности, однако ведет к существенному удорожанию структуры.

8. По закладным листам эмитент гарантирует инвесторам получение процентов и номинальной стоимости (non-limited recourse), в то время как инвестор в MBS в зависимости от формы их выпуска принимает на себя риск потерь по кредитному портфелю (limited recourse bonds).

9. Система финансирования, построенная на эмиссии закладных листов, на протяжении десятилетий подвергалась жесткому законодательному регулированию, a MBS, по сути, являются видом не регулируемых законом ценных бумаг, созданных участниками рынка на договорной основе.

10. При выпуске закладных листов не происходит передачи кредитных рисков ипотечного покрытия. Они, как и сами требования из ипотечных кредитов, остаются на балансе банка (On-Balance-Sheet-Transaction).

11. Всякий новый выпуск закладных листов под единое покрытие регулярно (например ежегодно) размещается кредитной организацией. В то же время значимые условия последовательно осуществляемых выпусков остаются практически такими же, изменяются лишь их объем, размер процента и срок погашения. Держатели закладных листов разных выпусков имеют равные права в отношении имущества, составляющего ипотечное покрытие. При выпуске MBS (CDO), напротив, одновременно размещается сразу несколько траншей ценных бумаг, обеспеченных одним покрытием, которые амортизируются до момента погашения ипотечных кредитов, переданных ипотечному агенту и составляющих покрытие. Однако права держателей различных траншей в отношении покрытия и обеспечения отличаются (имеют разную очередность).

12. Структура платежей по MBS обычно оказывается гораздо более сложной, нежели по закладным листам, и зависит от поведения покрытия. Закладные листы, как правило, являются обычными (не-амортизируемыми) процентными облигациями, номинальная стоимость которых уплачивается в момент погашения.

Какие изменения вносит законопроект

С учетом перечисленных принципиальных различий выпуска и структурирования закладных листов и MBS рабочей группой Ассоциации региональных банков России был подготовлен проект закона, вносящий изменения в федеральные законы «Об ипотечных ценных бумагах» и «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций». Эти изменения направлены на упрощение и повышение эффективности механизмов рефинансирования кредитных организаций, осуществляющих программы ипотечного кредитования в Российской Федерации и выпускающих обеспеченные облигации со своего баланса.

В первый Закон предлагается внести ряд существенных изменений. Прежде всего, включить в него новую глава 2.1, в которой регулируются особенности эмиссии и обращения закладных листов. При этом из главы 2, касающейся эмиссии облигаций с ипотечным покрытием ипотечными агентами, исключаются все положения об эмиссии облигаций кредитными организациями. Следует подчеркнуть, что требования Закона, касающиеся эмиссии ценных бумаг ипотечными агентами, никак не изменяются, что гарантирует устойчивость законодательства в части деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Законопроект исключает залоговое право владельцев закладных листов в отношении ипотечного покрытия. Данное право является избыточным и практически не используется ни в одной юрисдикции. Обременение ипотечного покрытия залогом лишь ограничивает возможности кредитной организации – эмитента по управлению балансом (активами и пассивами). Вместо отношений залога в Законе вводится принцип конгруэнтности покрытия, т.е. гарантированная достаточность размера покрытия для удовлетворения требований по всем непогашенным выпускам закладных листов.

Состав ипотечного покрытия меняется с течением времени, кроме того, в него не включаются денежные средства, получаемые кредитной организацией в погашение обеспеченных ипотекой обязательств. В случае несостоятельности эмитента закладных листов происходит не обращение взыскания и реализация (продажа) ипотечного покрытия, а лишь отделение его от иного имущества банка-эмитента и использование по целевому назначению – выплата процентов и основного долга по закладным листам (по оригинальному графику). Поэтому наделение владельцев закладных листов правами залогодержателей в отношении ипотечного покрытия противоречило бы экономическому содержанию возникающих отношений. Эмитент закладных листов формирует единственное ипотечное покрытие, сведения о составе которого вносятся в реестр покрытия. В состав покрытия могут входить лишь требования, обеспеченные ипотекой, и закладные. В качестве исключения в резервное покрытие могут быть включены в небольшой доле денежные средства и государственные ценные бумаги.

Право на осуществление эмиссии закладных листов предоставляет Банк России лишь относительно крупным кредитным организациям. Для получения специального разрешения на осуществление данной эмиссии организация должна удовлетворять следующим требованиям: обладать собственным капиталом в размере не менее 500 млн руб.; иметь лицензию на осуществление банковских операций, предусматривающих возможность предоставления обеспеченных ипотекой кредитов; разработать и использовать стандарты управления рисками, связанными с эмиссией закладных листов и операциями с ипотечным покрытием.

Эмитент закладных листов обязан иметь надежную систему управления рисками, которая обеспечивает выявление и оценку, а также наблюдение и управление рисками, связанными с эмиссией закладных листов и операциями с ипотечным покрытием. Для этого данный эмитент должен разработать и принять стандарты управления рисками, связанными с эмиссией закладных листов и операциями с ипотечным покрытием.

Кардинальным образом предлагается изменить перечень и содержание дополнительных обязательных нормативов, которые должны соблюдать кредитные организации – эмитенты закладных листов. Законом предусмотрены следующие обязательные нормативы: минимальное соотношение размера предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств (капитала); минимальное соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием; максимальное соотношение совокупной суммы обязательств кредитной организации перед кредиторами, которые в соответствии с федеральными законами имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием, и собственных средств (капитала).

Но как показала практика, данные нормативы бессодержательны и экономически необоснованны. Вместо них для эмитентов закладных листов законопроектом вводится два новых дополнительных обязательных норматива: максимальное соотношение размера ипотечного покрытия и размера обязательств по находящимся в обращении закладным листам; максимальное соотношение размера ипотечного покрытия и размера обеспеченных ипотекой требований, входящих в состав ипотечного покрытия.

Первый норматив позволяет регулировать размер резервного (избыточного) обеспечения, а второй -долю неипотечных активов в покрытии. Так, в соответствии с мировой практикой размер такого резервного обеспечения может достигать 2-5% от размера ипотечного покрытия. Кроме того, в ипотечное покрытие может включаться небольшая доля ликвидных активов – денежные средства и государственные ценные бумаги. Это упрощает сохранение конгруэнтности (достаточности размера) покрытия и обслуживание закладных листов.

Новеллой законопроекта является определение программы эмиссии. Использование программ эмиссии кредитными организациями на развитых финансовых рынках позволяет существенно упростить и ускорить подготовку эмиссионной документации, а также существенно сократить ее объем.

В законопроекте содержатся дополнительные требования к раскрытию информации о составе и структуре ипотечного покрытия. Данные сведения являются основой для определения и контроля инвесторами, а также органами регулирования и надзора кредитного качества закладных листов.

В случае принятия арбитражным судом решения о признании кредитной организации – эмитента закладных листов несостоятельным и об открытии конкурсного производства из имущества эмитента, составляющего конкурсную массу, исключается имущество, составляющее ипотечное покрытие закладных листов и включенное в реестр ипотечного покрытия. Требования кредиторов – владельцев закладных листов удовлетворяются за счет ипотечного покрытия закладных листов. Наложение ареста и обращение взыскания на имущество, составляющее ипотечное покрытие, осуществляется исключительно по требованиям владельцев закладных листов.

Для того чтобы кредитный рейтинг закладных листов мог превышать кредитный рейтинг банка-эмитента, необходимо сконструировать процедуру сохранения (управления) ипотечного покрытия в случае банкротства банка-эмитента, при которой обслуживание закладных листов происходит по оригинальному графику.

Для этого вводится институт управляющего ипотечным покрытием, который назначается Банком России, одновременно с назначением в кредитную организацию временной администрации. Такой управляющий вправе совершать сделки с имуществом, составляющим ипотечное покрытие, если это требуется для исполнения обязательств перед владельцами закладных листов и для упорядоченной ликвидации массы ипотечного покрытия в интересах полного удовлетворения требований владельцев закладных листов.

Управляющий ипотечным покрытием может также осуществлять доверительное управление покрытием либо передать имущество, составляющее покрытие и обязательства по закладным листам, другой кредитной организации – эмитенту закладных листов. Порядок и процедура такой передачи определены в соответствии с порядком и процедурой передачи имущества и обязательств банка, установленным Федеральным законом от 28 октября 2008 г. № 175-ФЗ «О дополнительных мерах для укрепления стабильности банковской системы в период до 31 декабря 2011 года». При выпуске закладных листов учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие, осуществляет кредитная организация – эмитент закладных листов. А специализированный депозитарий осуществляет исключительно функции контроля за распоряжением ипотечным покрытием и ведения его реестра.

Изменения, вносимые в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций», направлены на нераспространение моратория на удовлетворение требований кредиторов кредитной организации в отношении выплат по закладным листам, а также на введение в конкурсное право понятия управляющего ипотечным покрытием и согласование касающихся его положений с нормами, предусмотренными в Федеральном законе «О рынке ценных бумаг».

Нет ответов пока

Ключевые изменения в банковском секторе

Dec 06 2008 Опубликовал under Кредитная политика

На фоне кризиса и как его следствие изменяется не только структура банковской системы, но и процессы, происходящие в ней, в частности, существенно меняется бизнес-модель, сформировавшаяся в банках на протяжении 20-летней истории развития. Если раньше основное внимание уделялось операционному подходу, активно развивалось продуктовое предложение, внедрялись новые для России услуги, то сегодня происходит изменение банковской модели в сторону клиентоориентированной. В данной модели важен подход к каждому клиенту, он становится более индивидуальным (развивается кураторство клиентов, активно внедряется институт персональных менеджеров). При этом сам банковский продукт превращается в более простой, нацеленный на массовую аудиторию и на надежную привязку клиента к банку.

Кроме того, если в период роста приоритетной целью была капитализация банка, так как без нее были невозможны бурное развитие объема операций и рост бизнеса, то в условиях выживания встает вопрос о повышении эффективности и рентабельности бизнеса. Для этого банк фокусируется на одном – двух сегментах, что позволяет существенно снизить затраты по другим направлениям. Данная специализация позволяет проводить cost-cutting более эффективно и повышать рентабельность выбранных операций. Сегодня это в основном операции, ориентированные на привлечение средств от населения и краткосрочное кредитование, а также околорасчетные операции. Операции, связанные с долгосрочным вложением средств, и инвестиционный банкинг практически недоступны.

Основным источником фондирования (особенно для средних банков) по-прежнему остаются депозиты населения. Несмотря на финансовый кризис и существенный отток вкладов в октябре 2008 г., сейчас темпы оттока сократились, а банки, проводившие направленную политику, сумели сохранить объем депозитной базы. Для крупных же организаций наиболее желанным источником средств теперь является государственное финансирование с целью реализации госпрограмм по преодолению кризиса.

И, наконец, следует сказать о процессе консолидации. Речь идет о создании как целых бизнес-альянсов, так и отдельных совместных программ с компаниями, работающими с тем же клиентским сегментом, но по другим продуктам или видам услуг. Примеров этому в банковской сфере множество: банк – лизинговая (страховая) компания, банк – дилерский центр, банк -авикомпания, банк – ритейловая сеть и другие. Распространена продажа пакетных предложений, а также предоставление клиентам различного рода скидок, дополнительных услуг, и с каждым днем они доказывают свою эффективность.

Нет ответов пока

Старые записи »